Tahun ini pemerintah mencoba menggenjot belanja dengan cara memberi insentif pajak. Salah satunya ke emiten properti. Efeknya marketing sales emiten properti di tahun 2021 bakal naik dua digit.
Marketing sales emiten properti sepanjang tahun 2020 menurun. Berdasarkan data yang dihimpun Maybank Kim Eng Sekuritas, hasil pra penjualan alias marketing sales enam emiten properti turun 6% menjadi Rp 21,78 triliun pada tahun 2020.
Enam emiten properti tersebut adalah PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Ciputra Development Tbk (CTRA), PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR), PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA). Dari enam emiten properti, hanya LPKR yang berhasil membukukan kenaikan marketing sales pada tahun 2020 yakni naik 45% secara year on year (yoy) menjadi Rp 2,67 triliun.
Marketing sales BSDE stagnan dari tahun 2019 menjadi Rp 6,49 triliun di 2020 dari Rp 6,48 triliun. Sementara, emiten properti lain rata-rata membukukan penurunan marketing sales hingga dua digit. Penurunan marketing sales terbesar dialami oleh PWON yakni turun 32% secara yoy menjadi Rp 1,03 triliun pada 2020.
Emiten lain seperti ASRI membukukan penurunan marketing sales sebesar 10% secara tahunan menjadi Rp 2,79 triliun di 2020. CTRA juga membukukan penurunan marketing sales sebesar 10% menjadi Rp 5,49 triliun. Sementara marketing sales SMRA turun 20% secara yoy menjadi Rp 3,3 triliun.
Aurellia Setiabudi dan Isnaputra Iskandar analis Maybank Kim Eng Sekuritas dalam riset 2 Maret 2021 mengatakan, pada tahun ini, permintaan properti di segmen menengah ke bawah akan tetap kuat. Sebab biaya kredit kepemilikan rumah (KPR) turun. Selain itu, bank juga agresif menawarkan KPR.
"Kami memperkirakan, hasil agregat marketing sales pada tahun 2021 akan naik 13% secara tahunan menjadi Rp 24,57 triliun. Sedangkan pada tahun 2020, kami memperkirakan hasil marketing sales enam emiten properti bakal naik 11% secara yoy mennjadi Rp 27,29 triliun," terang Aurellia dan Isnaputra dalam riset.
Selain bunga KPR rendah, emiten properti juga akan diuntungkan dari insentif pajak properti yang akan efektif enam bulan mendatang. "Kami memproyeksikan, emiten dengan pertumbuhan marketing sales terkuat di tahun 2021 adalah PWON yakni naik 46% secara yoy menjadi Rp 1,49 triliun," terang analis Maybank Kim Eng Sekuritas dalam riset.
Ini karena PWON berencana meluncurkan beberapa proyek di tahun ini. "Sebaliknya, kami memperkirakan BSDE dan LPKR akan tumbuh paling lambat di tahun 2021, karena kedua emiten properti tersebut mengalami pertumbuhan prapenjualan di tahun 2020," terang Aurellia dan Isnaputra.
Pada tahun 2021, BSDE diperkirakan bisa membukukan marketing sales Rp 6,97 triliun atau tumbuh 7% secara yoy. Sedangkan, marketing sales LPKR diperkirakan mencapai Rp 2,82 triliun atau naik 6% secara yoy.
Emiten lain seperti ASRI membukukan marketing sales Rp 3,02 triliun pada 2021 atau naik 8% secara yoy. Sedangkan CTRA diperkirakan bisa mencetak marketing sales Rp 6,09 triliun, tumbuh 11% secara yoy. Dan SMRA diperkirakan bisa mengerek marketing sales 27% secara yoy menjadi Rp 4,18 triliun.
Kenaikan marketing sales tersebut menurut Maybank Kim Eng Sekuritas karena strategi sebagian pengembang besar yang berfokus pada rumah tapak dengan harga yang sama yakni di kisaran Rp 1 miliar-Rp 1,5 miliar per unit.
Pertumbuhan prapenjualan pada tahun 2021 lebih kuat didukung lebih banyak peluncuran proyek baru yang menyasar segmen menengah ke bawah. Dimana rata-rata, harga jual developer turun 7% menjadi Rp 1,43 miliar per unit di tahun 2020. "Kami memperkirakan tren ini akan terus berlanjut karena permintaan masuk segmen menengah-atas belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan," jelas Aurellia dan Isnaputra dalam riset.
Penurunan harga jual rata-rata terbesar terjadi pada LPKR yakni turun 64% secara YoY. Hal ini disebabkan strategi LPKR memasok properti kelas bawah dengan harga di bawah Rp 1 miliar per unit.
"Kami mencatat ASRI dan CTRA menurunkan harga jual rata-rata mereka di tahun 2020. Sementara BSDE mempertahankan harga," terang Aurellia dalam riset.
Tahun ini, sebagian besar pengembang akan terus meluncurkan properti hunian segmen menengah ke bawah yang menjadi pendorong total presales sejak 2019. Analis Maybank Kim Eng menyebut, sektor properti diperdagangkan dengan diskon 64% untuk RNAV dan 1,0 x P/B dalam satu tahun.
"Kami memproyeksikan, akan terjadi pemeringkatan ulang lebih lanjut dari pertumbuhan prapenjualan yang lebih kuat di kuartal mendatang karena sebagian besar pengembang berencana untuk meluncurkan lebih banyak proyek hingga semester I tahun 2021," terang Aurellia.
Analis Maybank Kim Eng Sekuritas memperkirakan, CTRA, LPKR dan PWON memiliki persediaan lahan siap jual tertinggi dengan harga di bawah Rp 5 miliar yang memenuhi syarat untuk pengurangan pajak PPN. "Dari jumlah ini, CTRA memiliki inventaris tertinggi dengan harga di bawah Rp 2 miliar yang akan menerima pengurangan PPN penuh sedangkan LPKR dan PWON memiliki lebih banyak persediaan dengan harga antara Rp 2 miliar - Rp 5 miliar," ujar Aurellia.
Sementara itu, ASRI mayoritas unit dijual di harga Rp 2 miliar - Rp 5 miliar. BSDE memiliki properti sebanyak 43% dihargai di bawah Rp 2 miliar dan sisanya dibanderol harga Rp 2 miliar - Rp 5 miliar. Kalau SMRA memiliki properti dengan harga di bawah Rp 2 miliar sebanyak 42% dan sisanya 58% di harga Rp 2 miliar hingga Rp 5 miliar.
Maybank Kim Eng masih memandang positif saham emiten properti. Karena sebagian besar harga target cakupan kami pada rata-rata lima tahun diskon ke RNAV. "Risiko utama dari bisnis properti menurut pandangan kami adalah penurunan ekonomi yang berkepanjangan, pengetatan likuiditas di sektor perbankan dan tingkat default hipotek yang tinggi," terang dia.
Dari enam saham emiten properti Maybank Kim Eng memberi rekomendasi beli pada saham ASRI, BSDE, CTRA, PWON dan SMRA dengan target harga masing-masing di Rp 320, Rp 1.550, Rp 1.200, Rp 650 dan Rp 1.000 per saham. Pada saham LPKR, Maybank memberi rekomendasi hold dengan target harga Rp 175 per saham.
sumber : kontan.co.id
